元森庙滩子改造项目，万达公馆、兰州国际商贸中心、碧桂园、鸿运·金茂……翻开兰州各大媒体，一个个城市综合体项目频繁出现在字里行间。数据显示，近两年来，随着飞速的城市化进程和不断提升的消费能力，使得以万达、碧桂园、福建东百为代表的国内众多房产大腕开始向兰州大举进发。仅2013年上半年，多个城市综合体在兰州陆续开建，一大批城市综合体项目在兰州集中亮相，仅以安宁区为例，在4月举办的第30届桃花会上，以商务办公、高档住宅于一体的海亮等多个城市综合体项目也是闪耀登场。

 

　　“综合体的大规模建设是城市发展的必然趋势，是城市形态发展到一定程度的必然产物。”兰州城建部门相关专家表示，与全国其他城市相同，兰州城市化进程在加快，城市规模在扩张。城市人口的迅速聚集和收入层次的丰富，使得商业需求越来越大。快节奏的生活，使得人们需要专门的写字楼、酒店、咖啡厅等高层次的场所。而土地自然而然成为城市越来越稀缺的资源，因此，发展“城市综合体”项目，已成为城市发展必然方向。“这是由于城市综合体的本身特性决定的，集商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能空间的多项功能设施于一体的城市综合体，被人们形象地称之为城中城。我们不难发现，其实它是将过去城市规划中非常分割和零散的建筑观念以及建筑模式，以完全不同的构成形式和经营价值，重新在一个大综合概念中进行组合，是多功能、高效率、多种物业高度集中的复合空间，更进一步讲，是土地使用功能的综合利用。过去的城市规划理念，是单独的居住区、单独的文化区、单独的商业区，不符合现代社会生活快速、高效、丰富的需求。”

 

　　事实上，我们可以从自身的角度解读城市综合体出现的必然。以西关商圈为例，在这里逛街后，如果想看场电影，就必须得乘车去和平饭店的东方红影城或瑞德摩尔的红星影院，抑或雁滩的华孚泰，无论去那座影院，乘车是必然的，无论出租还是公交，在不堵车的情况下，至少得耗费40分钟的时间，如果逛街后还能看场电影，且其中的路程只需几分钟的时间，这种生活状态无疑是人们所推崇的。因此，精明的开发商发现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住需求，习惯于快节奏的人们需要在方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高质量的生活和工作，而这也恰恰是城市综合体应运而生的先决条件。

 

　　“综合体的大规模建设，标志着兰州地产开发的模式发生了根本变化。10余年来，兰州的城市开发仅局限于零散单个楼盘、或一个小区单一性的开发模式，如今，这种开发模式已经一去不复返。”专家表示，随着综合体时代的到来，以政府主导、开发商参与、全社会支持，集商住、娱乐、餐饮等于一体的城市开发模式，正成为城市一个区域之内的开发，一个板块的开发，代表了城市开发逐步成熟的过程，这其中我们从中看到更多的是城市功能的逐步完善。

 

　　一线名企纷纷登陆　兰州已形成集群效应

 

　　“万达广场”一度成为城市中心生活的代名词。3月，随着兰州万达公馆的开盘，人们似乎看到正在日渐走进人们生活的万达广场。“餐饮、超市、影院、酒店、娱乐……呵呵，购物、吃饭、品咖，均可一站式解决，真的好期待。”供职兰医二院的周晓雯说，让她没想到的是，作为商业地产龙头的万达集团，也给兰州人带来全新的生活享受。

 

　　从签约到摘牌，从建设到公馆开盘，在许多兰州人的心目中，早已开始构想万达广场演绎的精彩生活。

 

　　“作为一种城市化发展中的高端形式，城市综合体俨然成为中国各大城市主力引擎和城市形象标志。也正因如此，城市综合体项目的前期工作，需要涉及完善的建筑设计、交通规划、城市布局等。此外，由于城市综合体体量巨大，后期的招商、运营和管理相对复杂，这就要求开发商有雄厚的资本实力和丰富的运营经验，以及强大的抗风险能力。”市城乡规划院表示。

 

　　数据显示，一个城市70%左右的住宅都是由开发商来完成的，而政府主要是支持和引导。因此，开发商的选择无疑是最为重要的。引进资金实力雄厚、具有丰富开发经验的知名品牌开发商，进行大规模的成片开发不仅仅是值得借鉴的模式，似乎也是可行而必须的方式。

 

　　聚焦兰州城市综合体项目，我们不难发现，除鸿运·金茂项目为本土开发商外，万达广场、红星美凯龙、福建东百兰州国际商贸城、碧桂园、绿地集团等，均为外地知名房产大腕，他们不仅带来了大量的资金，更带来了先进的理念。“事实上，这些国内著名房企在综合体项目的开发上已经有了相当成熟的经验，在全国更不乏精彩楼盘。以中国商业领军品牌——万达集团为例，数十年间，其所到之处，无论是城市中心、副中心，还是城郊接合部，都一跃成为新的城市中心之一，万达雄厚的实力及强大的造”心“能力不仅深受业界认可，更成为全国各地政府竞相邀约的对象”。

 

　　“在城市化迅速推进的大背景下，城市建设尤其是城市综合体开发，代表着城市新区的开发和旧城品质的提升改造。一个城市发展的好不好，政府起了主导作用。”有专家表示，大量综合体进入兰州，是兰州市委市政超前谋划，更新思维，创新理念的一种战略性目光。

 

　　“城市综合体，对于提升城市品位、带动城市发展有着举足轻重的作用。这个项目将开启兰州城区建设的新模式”。2010年“兰洽会”上，城关区政府和商业地产企业“大连万达”正式签约时，兰州市委副书记、市长袁占亭在签约仪式上做出如上评价。

 

　　政府主导，房产商参与，全社会支持

 

　　袁占亭将引进城市综合体的招商概括为“顶天立地”。“所谓‘顶天’，就是把高水平的商业地产引进来，以提升高端消费层次；而‘立地’，就是从民生角度出发，让普通市民也能从中获得休闲、购物的享受。”

 

　　无论是碧桂园、抑或鸿运·金茂、万达广场，兰州国际商贸中心，兰州城市综合体发展中的每一步，都离不开政府职能部门的鼎力支持，从日常工作到区域规划，从督查项目开发进展，到解决项目发展难题，最大限度的政策支持，为项目的顺利建设开辟出一条绿色通道。

 

　　以兰州市碧桂园项目为例，从项目引进到修建性详细规划通过专家预审论证，再到成功摘牌，在兰州的重点项目建设中，其受到了密集地热切关注，从省市各级政府的领导，到街办的工作人员，几乎每天都注视着它的成长。

 

　　政府主导，房产商参与，全社会支持，成为兰州综合体迅速推进的主要动力。

 

　　兰州房地产协会相关负责人表示，城市的活力来源于消费、税收和就业。一个成功的综合体，不仅能对周边的区域价值起到很大的拉升作用，而且包括税收，尤其是人们的消费。其次，具有专业、超前、个性化的业态规划，这是城市综合体一个很重要的元素。

 

　　“一个不容忽视的事实是，无论是旧城改造建设，还是新区整体开发，包括商业、产业、住宅等多种业态的组合开发，给政府带来的不仅仅是城市形象的提升，更重要的是持续的就业和良性需求。属于政府引导下的区域综合体开发行为，在以经济效益最大化的同时也要兼顾到社会效益，项目在操作时要关注物业价值及社会价值的提升。因此，综合体建设项目不仅要建筑品质过硬，设计规划过硬，更重要的是能够有能力招揽到企业，能够综合提供住宅商业和服务的提供商，带来就业、带来税收。”房产协会表示，目前，即使对于本地等成熟的商业开发商而言，在兰州运营好一个城市综合体也并非易事。因为商业地产本身就是一种风险链，如果其中一个业态失败了，就可能影响其他的业态，进而影响城市综合体的整体成功。

 

　　建设密度应与城市经营发展相结合

 

　　“城市综合体开发已成为国内城市开发建设的重要途径，兰州也不例外。需要指出的是，城市综合体建设离不开超前的规划建设理念与有效的运营管理。一个成功的城市综合体，也存在着很多系统性的条件和风险。”兰州市规划局调研员，专家办副主任李朝阳表示，城市综合体的建设应该要跟这个城市的经营发展、人口、数量、素质消费结合起来考虑。应与相关规划相协调，通过总量、结构和布局调控，促进城市建设的和谐发展。

 

　　在李朝阳看来，有些商业综合体建筑密度过大，不依据城市规划，这样的综合体肯定会给城市带来副作用，其在建设期间对经济肯定有一定的提升作用，但人们更应该看到长远利益。从城市规模和空间结构来说，先要进行城市总体布局研究，什么地方需要，什么地方适宜，要做到充分调查；地方定了，就要进行城市综合体的设计，谨慎做好综合体功能分区，根据城市的经济容量来综合运用土地和适当的区块划分。

 

　　“综合体建设体量应该有所控制，不是越大越好，而且应有高效的交通网络做基础，大规模的交通系统为先导。有的城市综合体达到几十万平米甚至上百万平米，这样大的集商业金融、文化娱乐、办公住宅以及餐饮等于一体，对于城市的影响是很大的，一个需要有交通支撑，暨周边的交通是不是能跟上，轨道交通能不能和综合体之间实现零换乘，地铁口和地下商业能否有效衔接。”李朝阳说，其次，产业能否支撑，周边城市功能是否配套。城市综合体，要求有发展程度相当的地区经济水平，产业结构和生产要素的集聚。一个超大规模的商业设施，如果没有经济支撑，建成后，该怎么办？

 

　　“以兰州最早的工贸民百铁路局商圈为例，原来运营非常好，但有了亚欧商厦以后，对他们冲击很大，有了国芳百货以后，这个商圈基本就消失了。对于兰州来说，商业的量基本上是一定的，每年增加不多，随着各区块的开发改造，商业面积在大量增加。商场的量增多，商场的代谢也在加快。一些商场起来了，势必会有一些商场倒闭，简单地说，城市综合体为城市增加多少就业岗位，但也要看到，一些倒闭的商场同时也会带来失业。因为城市综合体的档次还是比较高，其运营成本也相对较高。根据商业设施的更新升级换代建设一些适合本地区消费水平的商业酒店娱乐文化设施更为科学。”李朝阳同时表示，近几年，“城市综合体”作为一个新事物渐入兰州人的视野，但从其发展来看，溯及中心商务区已有近百年的历史，以新的概念在甘肃兰州提出来，会不会成为兰州商业地产的主力军，还有待于后期观察。兰州优势产业不多，规模又不大，外地的商品运来，全部依靠本地人区域消费是否能完全消化；商业资源或者是品牌资源的相对匮乏，也使得很多城市综合体同质化竞争非常严重。

 

　　与自然生态融合  我们所坚持的也是我们要拿来的

 

　　此外，综合体不能按老样子搞，要创新进步：以保护生活环境，提升城市形象为目的，以人为中心，生活适宜，不拥堵，不降低效率为根本；从可持续发展角度，应发展绿色综合体。从城市格局、周边配套等考虑，综合体应适应城市特色，延续城市历史发展脉络，兰州是个内陆型城市，和南方海边贸易城市不一样；从城市经济结构，企业产业特点，综合体在一定程度上反映了区域经济的发展水平，是一个对外开放的窗口，不能只是一个简单的地标。

 

　　事实上，一个城市中心片区建设一个城市综合体就可以了。要少而精，吸取其他城市的建设经验，进行用地平衡，缩小昼夜人口差别，减少交通流量；注重人性空间的塑造，相间宜人的公共绿地景观，达到人与自然的贴近；立足生态优先，四季绿树和水体小品景观，使现代商务与自然生态融合。这个目标较高，但是我们所坚持的，也是我们要拿来的。　记者 张小燕